Byggpriserna fortsätter att skena. Vi har pratat med aktörer i branschen om hur de ökade kostnaderna, inflationen och kriget i Ukraina kan påverka bostadsbyggandet framöver. Och om staten bör gå in och täcka upp.
Det blir allt dyrare att producera bostäder. Bara mellan januari och februari i år ökade byggkostnadsindex, prisutvecklingen för flerbostadshus, med 0,9 procent. Under det senaste året har priserna ökat med 8,2 procent. Det visar ny statistik från SCB.
För entreprenörerna på bostadsmarknaden steg kostnaderna med 9,4 procent det senaste året och byggherrekostnaderna med 0,5 procent. Kostnaderna för transporter, drivmedel och elkraft ökade med 24,2 procent och byggmaterialkostnaderna 16,9 procent.
Enligt Boverket behöver det byggas 60 000 bostäder varje år fram till 2030 för att klara behovet och den framtida befolkningsökningen. Men den ekvationen kan nu blir svår att få ihop med rådande läge.
De skenande kostnaderna beror främst på pandemin, tillgång och det höga inflationsläget i världen. Nu finns också en oro i branschen att kriget i Ukraina kommer att påverka kostnaderna ytterligare. Och i sin tur hämma byggtakten på bostäder.
– Det är lite av en perfekt storm i ekonomin. Det kommer att märkas av även i produktionen av bostäder, säger Martin Lindvall, samhällspolitisk chef på Fastighetsägarna.
– Vi har gått med det här i två års tid. För bara några månader sedan talade vi om återhämtningens tid, om en nystart och glädjande tillväxtprognoser. Och så kommer en sådan här händelse och kastar oss tillbaka.
Martin Lindvall. Foto: Fastighetsägarna.
Världsekonomin kommer att ta stryk på grund av kriget, framhåller Martin Lindvall. Det är en effekt av sanktioner mot Ryssland, stigande råvarukostnader, tilltagande inflationsförväntningar och naturligtvis en omställning för att möta flyktingsituationen, säger han.
– Ryssland är en av världens största trävaruexportörer. Men den exporten går inte primärt till Europa och Sverige köper mycket lite därifrån. Men stigande råvarupriser och energikostnader kommer ändå att ha en betydande effekt. Det är naturligt att bygg- och fastighetsbolag ser över sina projektportföljer nu.
Håkan Larsson, chefsekonom på Sveriges Allmännytta, framhäver att det också finns ett stort underhållsbehov, inte minst i miljonprogrammen, som nu riskerar att skjutas upp. I och med att den allmänna investeringsrisken har ökat på grund av kriget.
– Det kan innebära att man har ett projekt, men inte vet var det här tar vägen och därför avvaktar.
Han menar att kostnadstrycket ökar väldigt mycket samtidigt som hyresintäkterna inte hänger med i kostnadsutvecklingen. Förra året fick de allmännyttiga bolagen negativa reala hyresintäkter. Hyresjusteringarna låg på 1,37 procent men inflationen landade på 4,14. Det innebär att de reala hyresintäkterna minskade med 2,77 procent. I februari i år låg inflationen på 4,5 procent.
–En hög inflation vet vi från historien är otroligt negativt för ett samhälle. Det minskar ett lands konkurrenskraft och det blir svårt för företag att planera. Ingen kunde tro att inflationen skulle hamna på över fyra procent. Det gjorde att man inte tog höjd för det när man förhandlade om hyrorna. Då har de inte så mycket att spela med. Bolagen kan skjuta på underhållet men det går inte hur länge som helst. Men på kort sikt finns det inte så mycket annat att göra.
Håkan Larsson understryker att kostnadsökningarna som SCB redovisar inte har någon koppling till kriget i Ukraina. Branschen vet ännu inte vilka realekonomiska effekter det kommer att få. Men han befarar att det kommer att leda till störningar i byggtakten.
Håkan Larsson. Foto: Sveriges Allmännytta.
Enligt fackförbundet Byggnads påverkar de ökade energi- och drivmedelspriserna branschen i allra högsta grad. Många företag vittnar om att det påverkar pågående projekt redan nu. Kriget i Ukraina kan leda till ytterligare kostnader.
– Det är sannolikt att priser på byggmaterial också kommer att påverkas. Ryssland är en av världens största exportör av sågade trävaror och även Ukraina och Belarus är exportörer av trä. Enligt bedömare kan priset för trävaror i Europa komma att öka, säger Johan Lindholm, förbundsordförande Byggnads.
Redan under pandemin bromsades påbörjandet av bostäder på grund av de höga byggmaterialpriserna, säger Johan Lindholm. Nu väntas priserna ligga kvar på höga nivåer och det kan komma att hämma framför allt byggandet av bostadsrätter.
– Även infrastrukturprojekt kan påverkas genom att kostnadsramarna är satta utifrån andra prisnivåer, vilket medför att kostnadskalkylerna för planerade projekt riskerar att spricka, säger Johan Lindholm och tillägger:
– Om man därtill lägger den osäkerhet kring cementförsörjningen som finns sedan tidigare så finnas det starka skäl att vara oroliga. Regeringen behöver ta ett helhetsgrepp för att säkra såväl energi-, som råvaruförsörjningen till branschen.
Men Johan Lindholm konstaterar också att det finns en väldigt stor osäkerhet nu och att man ska akta sig för att göra några tvärsäkra uttalanden.
Martin Lindvall framhåller att inflationsförväntningarna kan smitta av sig på avtalsrörelsen. Med en allmän kostnads- och lönespiral försämras investeringsmöjligheterna ytterligare. Oro för detta fanns delvis redan före den senaste invasionen av Ukraina, menar han.
– Många byggjobbare är från Ukraina. Flera har redan åkt hem för att delta i försvaret av sitt hemland. Tillgång till arbetskraft är en trång sektor och flaskhalsar bidrar förstås till att ytterligare driva kostnader. Såväl finansiering som material och arbete riskerar att bli väsentligt dyrare.
Men Byggnads poängterar att om man arbetar i Sverige ska man ha samma lön, oavsett varifrån man kommer. Därför borde arbetsgivare, om de gjort rätt från början, inte få speciellt mycket högre lönekostnader om de lyckas nyanställa.
Johan Lindholm. Foto: Terese Perman.
Samtidigt som priserna skenar och riskerna i branschen ökar försvann i år det statliga investeringsstödet för nyproduktion av hyresrätter. Ett resultat av att M-KD-SD fick igenom sin budget i höstas.
Stödet infördes av regeringen 2016 och villkorades genom att hyrorna för bostäderna inte får överstiga ett visst tak. Syftet var att det skulle byggas fler prisrimliga hyresrätter som flera kan efterfråga.
13,1 miljarder kronor beviljades till 1 100 projekt mellan 2016-2020. Det innebär omkring 50 000 bostäder. Enligt statistik från Boverket användes stödet för 27 procent av bostäderna som byggdes 2020. Men i och med att M-KD-SD fick igenom sin gemensamma budget i höstas skrotades stödet i januari.
– Att M och KD i sin budget tog bort det stödet är naturligtvis riktigt illa. Det behöver återinföras snarast möjligt, säger Johan Lindholm.
Sveriges Allmännytta vill också att regeringen nu tar ett aktivt grepp om bostadspolitiken och lägger fram reformer som kan underlätta en byggtakt som är stabil över konjunktursvängningarna.
– Det har byggts väldigt få hyresfastigheter under väldigt lång tid. Det byggdes i princip bara dyra bostadsrätter men med investeringsstödet kom hyresrätten tillbaka. Nu finns en risk att det faller tillbaka, säger Håkan Larsson.
De vill också se färre detaljer i detaljplanen eftersom de i dag är långsamma och oflexibla, vilket driver upp byggkostnaderna. Samt skattefria underhållsfonder som underlättar för fastighetsbolagen att lägga undan pengar för framtida upprustningar.
Fastighetsägarna efterlyser dock inte att staten går in och subventionerar bostadsbyggandet. Enligt dem slår krisen mot alla branscher och det är förståeligt om staten väljer att prioritera krisberedskap och insatser för att undvika alltför kraftiga effekter för hushållen.
– Agerar man på att hantera energi- och drivmedelskostnader då kommer även näringslivet att ha glädje av det. Inom de områdena kan säkert ytterligare åtgärder vidtas även om det inte går att kompensera för allt, säger Martin Lindvall och poängterar:
– Det är inte rimligt att regeringen ska kompensera alla branscher och hushåll för ökade kostnader. Det är en orolig tid, det är krig i Europa. Det kommer att kännas av för hushåll, bostadsbyggande och all annan näringsverksamhet.
Håkan Larsson tror att de höga priserna och det osäkra läget kommer att bli långvarigt. Att riksbanken tror att inflationen ska ha fallit till 1,2 procent december 2022 menar han att de nog är ensamma om.
– Dels ökar priserna på olika insatsvaror som trä och metaller. Drivmedelspriser går upp och i USA ligger inflationen på 7,8 procent. Inom EU som helhet på 5,8 procent. Och ovanpå det kommer kriget i Ukraina. Alla kurvor pekar uppåt men riksbanken tror ändå att inflationen ska falla. Deras prognoser måste ifrågasättas.
Vad vill ni att riksbanken ska göra i det här läget?
– Riksbanken har fört en väldigt aggressiv penningpolitik i många år. De borde dragit i handbromsen tidigare. De håller räntan väldigt låg och köper bostads- och statsobligationer. Det kan man kalla för en modern sedelpress, riksbanken trycker ut pengar i systemet. Så länge det bara tryckte upp börser och bostadspriser reagerade ingen, men nu trycker det även upp den allmänna inflationen.
– När vi såg att ekonomin gick på högvarv då hade en sund riksbank kanske höjt räntan och minskat på obligationsköpen. För att man inte ska hamna i den här situationen, säger Håkan Larsson.
Inlägget Så kan kriget i Ukraina påverka bostadsförsörjningen dök först upp på Dagens Arena.